Решение по гражданскому делу № 2-104/2018 ~ М-63/2018
Часть 2
Выслушав объяснения (возражения) представителя истца (ответчика по встречному иску) ООО «Дачный Альянс Девелопмент» по доверенности Айдуева А.А., возражения (объяснения) представителя ответчика (истца по встречному иску) СНТ «Экопарк» по доверенности Макушкина И.С., исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела и установлено судом, ООО «Дачный Альянс Девелопмент» является собственником земельных участков с кадастровыми номерами <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты> СНТ «Экопарк» (т. 1 л.д. 187-189).
ДД.ММ.ГГГГ между ООО «Дачный Альянс Девелопмент» и СНТ «Экопарк» заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого СНТ «Экопарк» в аренду переданы земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, расположенных по адресу: <данные изъяты> СНТ «Экопарк», площадью 1130 кв.м., 913 кв.м., 913 кв.м. соответственно (т. 1 л.д. 7-10).
Также в договоре указано, что на земельных участках имеются инженерные сети (сети электроснабжения), которые также переданы Арендатору во временное пользование.
Размер арендной платы за земельные участки по договору составляет 200 000 рублей в месяц, которая подлежит уплате ежемесячно не позднее 01 числа месяца. Следующего за расчетным. Арендная плата начисляется с момента подписания Сторонами передаточного акта (п. 6.1 – п. 6.4).
Пунктом 5.1. Договора аренды земельного участка от 10.09.2015 закреплено, что он действует в течение 11 месяцев. По истечении указанного срока, Договор продлевается на новый срок, если ни одна из сторон не заявит свое желание расторгнуть Договор путем направления письменного уведомления, не позднее чем за 1 месяц до окончания срока Договора.
В день заключения Договора аренды земельного участка от 10.09.2015 сторонами Договора был подписан Акт приема-передачи земельных участков, указанных в договоре аренды (т. 1 л.д. 11).
С указанного времени Стороны приступили к исполнению договора. По истечении срока действия договора стороны продолжили его исполнение на тех же условиях, мер к его расторжению не предпринимали.
В связи с возникновением финансовых трудностей с июля 2017 года, Арендатор – СНТ «Экопарк» нарушал условия договора об оплате арендной платы, в связи с чем образовалась задолженность, которая на февраль 2018 года составила 850 000 рублей.
Установленные по делу обстоятельства нашли свое подтверждение как письменными доказательствами по делу, так и пояснениями участвующих в деле лиц.
В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Обязанность своевременного внесения арендатором арендной платы установлена п. 1 ст. 614 ГК РФ.
Обязанность по исполнению принятого обязательства надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, а также недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства установлены ст. ст. 309, 310 ГК РФ.
На основании ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором; если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок; в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца; законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610).
При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований ООО «Дачный Альянс Деволопмент» к СНТ «Экопарк» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 850 000 рублей, исходя из того, что ответчик в нарушение условий договора, а также действующего законодательства не исполняет принятые на себя обязательства по оплате арендованного имущества.
Поскольку в установленный договором срок арендная плата внесена ответчиком не была, на сумму задолженности за период с 01.07.2017 (дата образования задолженности) по 12.02.2018 (как о том просит истец) подлежат начислению проценты в порядке ст. 395 ГК РФ, размер которых составляет 38 567 рублей, согласно расчету, представленного истцом, который проверен судом и признан обоснованным, поскольку он соответствует требованиям действующего законодательства, размеру задолженности и периоду просрочки.
В свою очередь, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований СНТ «Экопарк» к ООО «Дачный Альянс Деволопмент» о признании договора аренды земельного участка от 10.09.2015 в части устанавливающей автоматическую пролонгацию Договора недействительным в связи с тем, что данное условие нарушает требование Закона о необходимости указания срока продления данного договора и условий, на которых он продлевается, применении последствий недействительности сделки, суд исходит из отсутствия правовых оснований для этого.
Приходя к данному выводу, суд исходит из того, что условие договора о его пролонгации советует вышеприведенным требованиям действующего гражданского законодательства о заключении, расторжении и продлении договора аренды имущества.
Отказывая в удовлетворении встречных исковых требований СНТ «Экопарк» к ООО «Дачный Альянс Деволопмент» о признании договора аренды земельного участка от 10.09.2015 в части, устанавливающей передачу в аренду электросетей, суд исходит из отсутствия правовых оснований для этого, так как данное имущество в аренду не передавалось, поскольку в силу ст. 431 ГК РФ, исходя из буквального толкования условий данного договора, а также Акта приема-передачи от 10.09.2015 к нему, объектом аренды являлись земельные участки с кадастровыми номерами <данные изъяты>, расположенные по адресу: <данные изъяты> СНТ «Экопарк», площадью 1130 кв.м., 913 кв.м., 913 кв.м. соответственно.
Инженерные сети (сети электроснабжения) объектом аренды по договору от 10.09.2015 не являлись, поскольку указанный договор не содержит данных, позволяющих определенно установить (идентифицировать) это имущество, как того требует п. 3 ст. 607 ГК РФ.
Кроме того, в ходе рассмотрения дела судом установлено, что в 2009 году индивидуальным предпринимателем ФИО1 начато строительство линий электропередач (далее по тексту – ЛЭП, сети) в СНТ «Экопарк» по договору № от 22.06.2009, заключенного с <данные изъяты> Общая стоимость выполненных работ составила 3 400 000 рублей.
15.12.2010 построенные по договору объекты внесены ФИО1 в состав имущества СНТ «Экопарк» с целью дальнейшего развития системы электроснабжения СНТ «Экопарк» на основании протокола <данные изъяты> общего собрания членов СНТ «Экопарк».
С момента передачи сетей в собственность, СНТ «Экопарк» активно продолжало строительство ЛЭП внутри СНТ «Экопарк». Общая стоимость работ по строительству электросетей, оплаченная СНТ «Экопарк» за период нахождения их в собственности с 15.12.2010 по 18.04.2015, составила 5 952 484 рублей 88 копеек.
24.12.2013 между СНТ «Экопарк» и ОАО «Тульская энергосбытовая компания» заключен договор <данные изъяты> на снабжение электрической энергией (т. 1 л.д. 86-99).
До настоящего времени договор является действующим.
Протоколом №6 общего собрания членов СНТ «Экопарк» от 18.04.2015 принято решение о продаже ЛЭП, принадлежащих СНТ «Экопарк», ООО «Дачный Альянс Девелопмент» (т. 1 л.д. 167).
При этом целью продажи указано погашение долга перед ФИО1 по договору займа от 01.06.2011, который составлял 1 500 000 рублей.
18.04.2015 между СНТ «Экопарк» в лице председателя правленияФИО2 и ООО «Дачный Альянс Девелопмент» в лице генерального директора ФИО3 был заключен договор купли-продажи ЛЭП (т. 1 л.д. 84-85).
Предметом договора являлось следующее имущество:
Металлическая ТП-10/04 кВа с трансформаторами 400 кВа (КПТ №1053), расположенная по адресу: <данные изъяты>
Металлическая ТП-10/04 кВа с трансформаторами 400 кВа (КПТ №1165), расположенная по адресу: <данные изъяты>
Линия передач, протяженностью 7,09 км., расположенная по адресу: <данные изъяты>
Также условиями Договора купли-продажи ЛЭП от 18.04.2015 определено, что данное имущество находится на территории СНТ «Экопарк» и используется для электроснабжения жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и вспомогательных помещений СНТ.
Стороны оценили продаваемое имущество в общей сумме 1 500 000 рублей, включая НДС.
Оплата по договору осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца, либо путем зачета встречных требований. Обязательства Покупателя по оплате считаются исполненными с момента зачисления денежных средств на расчетный счет Продавца, либо с момента подписания Сторонами акта исполнения финансовых обязательств по договору.
Условиями договора (п. 3.2.) закреплено, что оплата по нему должна быть осуществлена покупателем в течение 12 месяцев с момента заключения договора.
На Покупателя возложена обязанность (п. 3.3) после передачи ему имущества в разумный срок заключить от своего имени договор энергоснабжения с гарантирующим поставщиком электроэнергии либо передать в безвозмездное пользование последнего Имущество для беспрепятственного энергоснабжения потребителей и абонентов жилого комплекса.
Из материалов дела также следует, что в нарушение п. 3.2 Договора оплата по нему со стороны ООО «Дачный Альянс Деволопмент» осуществлена в течение более чем 12 месяцев, а именно: 18.07.2015 – 400 000 рублей; 17.02.2016 – 200 000 рублей; 23.06.2016 – 300 000 рублей; 15.07.2016 – 200 000 рублей; 01.09.2016 – 400 000 рублей (т. 1 л.д. 160-164).
При этом сведений о том, что указанные денежные средства пошли на цели, указанные в Протоколе общего собрания членов СНТ «Экопарк» от 18.04.2015 о продаже ЛЭП, суду не представлено.
Пункт 3.3 Договора до настоящего времени не исполнен.
Кроме того, судом установлено, что, несмотря на заключение договора купли-продажи ЛЭП от 18.04.2015 расходы на его содержание продолжало нести СНТ «Экопарк», которое 26.05.2015 в рамках модернизации закупило и установило24 светодиодных уличных фонаря у <данные изъяты> за 156 000 рублей.
По договору №18-15 от 05.10.2015 с <данные изъяты> проведена поверка комплекса электроэнергии (подготовка к поверке, определение метрологических характеристик трансформаторов, оформление паспорта-протокола измерительного комплекса электроэнергии) СНТ «Экопарк» оплатило 20 000 рублей.
Сведений о том, что после заключения договора купли-продажи ЛЭП 18.04.2015 новый собственник имущества - ООО «Дачный Альянс Деволопмент» нес бремя его содержания, суду представлено не было.
Также судом установлено, что на момент заключения указанной сделки представитель ООО «Дачный Альянс Деволопмент» генеральный директорФИО3 являлся также учредителем как ООО «Дачный Альянс Деволопмент», так и СНТ «Экопарк», который ранее также являлся членом СНТ «Экопарк». Впоследствии ФИО3 вышел как из членов СНТ «Экопарк», так и из состава учредителей СНТ «Экопарк».
Установленные по делу обстоятельства нашли свое подтверждение как письменными доказательствами по делу, так и пояснениями участвующих в деле лиц.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.
В соответствии с п. 2 ст. 174 ГК РФ сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.
Согласно разъяснениям, данным в п. 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» п. 2 ст. 174 ГК РФ предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).
По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.
О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
При таких обстоятельствах, исходя из вышеприведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, существенными юридически значимыми обстоятельствами в данном случае являются - установление злоупотребления правом при совершении сделки, явный ущерб для представляемого, а также то, что покупатель (ответчик) должен был знать о наличии явного ущерба, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
Таким образом, проверив доводы и возражения сторон с учетом установленных по делу обстоятельств и исследованных судом доказательств, а также вышеприведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения и руководящих разъяснений суда вышестоящей инстанции, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований СНТ «Экопарк» к ООО «Дачный Альянс Девелопмент» о признании недействительным договора купли-продажи ЛЭП от 18.04.2015, исходя из того, что в результате заключения оспариваемой сделки СНТ «Экопарк» причинен ущерб, поскольку сделка совершена на заведомо и значительно невыгодных условиях, при этом материалы дела не содержат доказательств наличия каких-либо разумных причин определения цены, которая указана в договоре. В результате заключения оспариваемого договора купли-продажи от 18.04.2015 СНТ «Экопарк» лишилось ЛЭП, находящегося на территории СНТ «Экопарк» и используемого для электроснабжения жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и вспомогательных помещений СНТ. При этом, после заключения данного договора СНТ «Экопарк» продолжает нести бремя содержания данного имущества ввиду того, что оно необходимо для осуществления его деятельности.
Продажа указанного имущества по явно заниженной цене не может быть обусловлена какими-либо разумными экономическими причинами, определяется судом недобросовестным поведением представителя СНТ «Экопарк» - председателя правления ФИО2
При этом, ответчик ООО «Дачный Альянс Деволопмент» в лице генерального директора ФИО3 должен был знать о наличии явного ущерба для продавца, так как ранее являлся членом и учредителем СНТ «Экопарк», а потому ему было известно о действительной стоимости проданного имущества - ЛЭП.
Оценивая действия участников сделки и признавая наличие с их стороны злоупотребления правом, направленным на нарушение имущественных прав СНТ «Экопарк», суд считает несостоятельными доводы представителя ООО «Дачный Альянс Деволопмент» по доверенности Айдуева А.А. о свободе договора, дающей право сторонам на установление любой цены, поскольку они основаны на ошибочном толковании вышеприведенных норм действующего законодательства.
Довод представителя ООО «Дачный Альянс Деволопмент» по доверенности Айдуева А.А. о том, что СНТ «Экопарк» несло бремя содержания ЛЭП на основании договора аренды от 10.09.2015, которым данное имущество передано в пользование СНТ «Экопарк», суд находит несостоятельным, поскольку опровергнут исследованными доказательствами по делу, в частности договором аренды земельного участка от 10.09.2015, объектом которого являлись земельные участки, ЛЭП – объектом аренды не являлись.
Руководствуясь ст. ст.ст.194-199 ГПК РФ,
решил:
исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Дачный Альянс Девелопмент» к садоводческому некоммерческому товариществу «Экопарк» о взыскании долга, процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворить.
Взыскать с садоводческого некоммерческого товарищества «Экопарк» в пользу общества с ограниченной ответсвенностью «Дачный Альянс Девелопмент» задолженность по договору аренды земельного участка от 10 сентября 2015 года в размере 850 000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами - 38 567 рублей, а всего 888 567 (восемьсот восемьдесят восемь тысяч пятьсот шестьдесят семь) рублей.
Встречные исковые требования садоводческого некоммерческого товарищества «Экопарк» к обществу с ограниченной ответсвенностью «Дачный Альянс Девелопмент» о признании недействительными договора аренды земельного участка в части, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, договора купли-продажи ЛЭП удовлетворить частично.
Признать недействительным Договор купли-продажи ЛЭП от 18 апреля 2015 года, заключенный между садоводческим некоммерческим товариществом «Экопарк» и обществом с ограниченной ответственностью «Дачный Альянс Девелопмент».
Восстановить право собственности СНТ «Экопарк» на имущество, указанное в п. 1.1 Договора купли-продажи ЛЭП от 18 апреля 2015 года, а именно:
Металлическую ТП-10/04 кВа с трансформаторами 400 кВа (КПТ №1053), расположенная по адресу: <данные изъяты>
Металлическую ТП-10/04 кВа с трансформаторами 400 кВа (КПТ №1165), расположенная по адресу: <данные изъяты>
Линию передач, протяженностью 7,09 км., расположенная по адресу: <данные изъяты>, обязав ООО «Дачный Альянс Девелопмент» передать СНТ «Экопарк» это имущество по акту.
Взыскать с садоводческого некоммерческого товарищества «Экопарк» в пользу общества с ограниченной ответсвенностью «Дачный Альянс Девелопмент» полученную им по Договору купли-продажи ЛЭП от 18 апреля 2015 года сумму в размере 1 500 000 рублей.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований садоводческого некоммерческого товарищества «Экопарк» к обществу с ограниченной ответсвенностью «Дачный Альянс Девелопмент» о признании недействительными договора аренды земельного участка в части, применении последствий недействительности сделки в виде взыскания денежных средств, процентов за пользование чужими денежными средствами, договора купли-продажи ЛЭП отказать.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Тульского областного суда путем подачи апелляционной жалобы через Венёвский районный суд Тульской области в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Председательствующий
Е.С. Корпачева