1

Тема: Журавлев Иван о коттеджном поселке «Иванова Фазенда»

Иван Журавлев, автор и руководитель проекта по строительству коттеджного поселка «Иванова Фазенда», рассказал о главных тенденциях спроса и предложений на рынке недвижимости на Каширском шоссе. По сведениям Ивана, спрос на дорогие участки в этой местности сместился в район 100-го км.

http://ecopark.ml/images/xbsbf.jpg


— Начнем с обзора Каширского шоссе, где находится поселок. Жилье какого класса представлено в этом сегменте?

— Престижными районами до кризиса 2008 считались Новая Рига и Рублевка. Каширка рассматривалась только до 30-го км от МКАД. Поэтому именно здесь локализировалось жилье бизнес- или элит-класса.

Сегодня предложений по Новорижскому и Каширскому шоссе, в том числе элит-класса, практически нет. Покупатели не готовы отдавать 3–10 млн долларов за участок с загородным особняком. Т. е. все компании уже почти переключились на реализацию фондов бизнес-класса и бизнес-плюс.
Важный момент: текущий рынок готов рассматривать предложения стоимостью 150–450 тысяч долларов. Если у вас есть дом, на 90 % вы сможете его продать с ориентиром на эти суммы. Затраты на постройку гарантированно окупаются при продаже. А найти покупателя на дом с оценкой в 3–10 млн долларов — безумно сложно. Не имеет смысла даже пробовать.

— Хорошо. Как тогда обстоит ситуация с жильем эконом-класса по Каширскому шоссе и Новой Риге? Осталось ли оно еще?

— Вполне, предложения по Каширскому и Новорижскому шоссе начинаются около 30-го км. Их границы заканчиваются сейчас отметкой в 130 км от МКАД. Раньше коттеджные поселки эконом-класса практически не строились. Они стали появляться после кризиса 2008 года. Явление — массовое, и связано с деятельностью крупных землевладельцев.

Эконом-класс — это поселки стоимостью от 15 000 рублей за сотку. Изначально фонды закупались оптом по 100–150 долларов за 100 м². Курс доллара тогда был ниже, так что сегодня высоких торгов по участкам нет. Покупатель может рассчитывать на несколько соток, 6–11, ему сделают прокладку направлений дорог, покроют щебнем и построят ограждения. Это считается бюджетным предложением и подобных предложений масса. Итог: перенасыщение рынка Новой Риги.
И что там происходит теперь все знают. Постоянные пробки по Новорижскому шоссе, перегруженность объектами инфраструктуры, неприятно изменился общий комфорт проживания.

— Рассмотрим цены. Есть ли в них различия по классам участков?

— Скоростные трассы Каширского (М-4) и Новорижского (Новая Рига) — самые престижные и развитые направления. Но в них категория бизнес-класса размыта. У меня есть собственная классификация. От 1,2 млн рублей за 100 м² — элитный класс. К нему близок бизнес-плюс — от 600 тыс. до 1 млн рублей за сотку.

Бизнес-класс стоит от 300 до 500 тыс. рублей за сотку и предполагает качественное обустройство территории. Предложения ниже 300 тыс. рублей за сотку — тоже бизнес-класс, но покупатель получит просто жилье в хорошо охраняемом поселке с проведенными коммуникациями и проложенными дорогами. Они обычные, без покрытия брусчаткой. Ландшафтного дизайна не предусмотрено, из объектов — обычный продуктовый магазин и небольшая детская площадка.

Существует еще одна разновидность поселков бизнес-класса. Цена земли составляет 150–200 тыс. рублей. К бизнес-классу этот сегмент имеет отношение из-за расположения. Участки находятся в 30–50 км от МКАД. Их продажа является демпинговой, так как качественная инфраструктура здесь невыгодна. За такую сумму покупателю, выбирающему из 100–150 вариантов, не предложат должного благоустройства. На него необходимо выделять с каждой сделки примерно 600–900 тыс. рублей, а в данном случае это нерентабельно.

Мы же реализуем другой подход. В поселке «Иванова Фазенда» участок площадью 15 соток стоит 2,3 млн рублей. Аналогичную сумму инвестируем в развитие инфраструктуры. Для нас важно благоустройство, ведь «Иванова Фазенда» является уникальным проектом компании «Дачный Альянс». Поселок проектировался с душой, поэтому искренне хочу сделать его лучшим объектом среди бизнес-класса.

Поселок занимает 45 га, а рекреационных территорий — 10 га. Плюс Барсуковское охотхозяйство рядом с девственным лесом, а это 10 тыс. га. Задумайтесь на минутку! Вековой лес рядом с коттеджным поселком, и у каждого крайнего домовладения есть выход к природной красоте.

Большую часть территории мы отвели для общественного использования, инфраструктуры и рекреаций. Есть два искусственных водоема с рыбой, на берегу природного лесного озера обустроен банный комплекс «Усадьба». На его территории предусмотрен пляжный отдых, семейный досуг, купание в водоеме. Построили часовню с купелью, детский клуб, где функционируют различные кружки. Есть огромные детские площадки, рассчитанные на одновременное пребывание 100 человек.
Если сравнивать наш поселок с рынком Подмосковья, то аналогичные проекты по размеру выделяют всего 5–10 % территории на общее использование. Хотя они тоже называют себя бизнес-классом. Я посвятил несколько видеоконференций девелоперскому подходу к экономии на прокладке транспортных путей, обустройстве общественных территорий. Подобные проекты относят себя к бизнес-классу сугубо из-за местонахождения (30–50 км от МКАД).

— Что включает в себя инфраструктура «Ивановой Фазенды»?

— Инфраструктуру мы продумали еще до старта проекта. Наш поселок с асфальтированными бульварами и улицами шириной более 15 м, радиальными 10-метровыми проездами, игровыми зонами, спортплощадками, рестораном, детским клубом, банным комплексом «Усадьба», местами для прогулок, водоемами, обустроенными лесными участками. Разработан проект вертолетной площадки. В шаговой доступности школа, поликлиника, фитнес-клуб, магазины, детский сад, торговый центр и рынок.
Инфраструктура хорошего поселка — это соответствующие вложения. Достаточно средств выделяется на ландшафтный дизайн. Был спор с жителями поселка насчет сбора отдельных платежей для ландшафтного дизайна. Через время понял, что деньги собрать не получится, и сделал все за свои. Все хотят, чтобы было красиво, но платить за это готовы единицы.

Из 45 га камерной территории поселка бизнес-класса «Иванова Фазенда», окружённого с четырёх сторон вековым лесом, с деревьями на лесных участках чуть ли не в обхват руками, около 10 га приходится на общественные территории для отдыха.

Аналогично решался вопрос с забором внутри поселка. На создание эксклюзивной ограды с авторской ковкой ушло 8 месяцев. В тот период приобрели только 5 коттеджей для постоянного проживания. Это вызвало проблемы с инвестициями. В качестве наглядного образца я обустроил одну улицу. Людям понравилось. Они сделали взносы.

Первая очередь поселка — это дискуссии по поводу дизайна ландшафта, высоты забора, расцветки рам на окнах и кровельного материала. Архитектурный отдел нашей компании «Дачный Альянс» в итоге выполнил кровлю в американском стиле из материалов Grand Line благородного темно-серого цвета. У состоятельных жителей с собственными амбициями и дизайнерским вкусом концепция вызвала одобрение. Сейчас «Иванова Фазенда» — комфортный и приятный для жизни поселок.

— Выходит, вы реализуете участки без подряда с определенными требованиями?

— Термин «участки без подряда» — абстрактен. У нас — «мягкий подряд». Покупателям, которые интересуются домовладениями, сообщаем, что у проекта особый регламент. К примеру, разрешено строить только здания в стиле Альпийского Шале (более известны как «Купеческий дом»). Причем первый этаж должен быть каменным, а второй — из клееного бруса.

Забор нужно возводить кованый, столбы — из кирпича соломенного цвета, завышенным не более 2 м по фасаду. Покрытие — темно-серая металлочерепица Grand Line. В лесных частях можно строить коттеджи в стиле Альпийского Шале или дома из кирпича. Все это не нарушает общую концепцию поселка, которой мы четко придерживаемся с самого начала.

— К чему могут привести жесткие требования к будущим покупателям и существующим собственникам участков?

— По сравнению с другими элитными поселками, у нас — комфортная и добродушная атмосфера. Отбор заключается в формировании контингента единомышленников до оформления покупки. На стадии переговоров знакомимся с клиентами, узнаем их потребности и ожидания. Мы хотим, чтобы люди постоянно жили в «Ивановой Фазенде», а не только приезжали на уик-энд.

— Разве можно постоянно проживать в поселке, отдаленном от МКАД на 120 км? Каждый день на работу ездить надо же.

— Дома по Новокаширскому шоссе на 55-м и 120-м км имеют несущественную транспортную разницу в 30 минут. На шоссе есть удобная 5-полосная М-4, по которой можно ехать с легальной скоростью 130 км/ч. Поэтому вопрос о расстоянии от МКАД до вашего дома больше неактуален. Важно место и время в пути, а не километр, на котором вы живете. Можете проверить время езды через Яндекс.Навигатор. «Иванова Фазенда» одна, поэтому с поиском проблем не возникнет. Без спешки от МКАД до поселка вы легко доедите за 1 час 15 минут.

Около 55-го км находятся 3–4 поселка элит-класса. Их стоимость за сотку в несколько раз выше нашей, но главное — разница езды между ними и нами — 30 минут. Некоторые жильцы тех поселков купили у нас второй дом. Но теперь возникла проблема продать дом в элит-классе за 2–4 млн долларов, уже долгое время стоят на реализации. Никто покупать не спешит.

Для понимания, мы предлагаем купить просторный дом площадью 250–370 м² с участком 15–20 соток за 10–15 млн рублей. Это недорого, учитывая транспортную доступность «Ивановой Фазенды» через Новокаширское шоссе. От места проживания на трассу, которая находится в 15 км, можно выехать за считаные минуты и добраться в южную сторону МКАДа за час с небольшим.

— У вас есть жители поселка, которым необходимо ежедневно добираться в Москву на работу?

— Мы полностью реализовали 350 домов в коттеджном поселке «Экопарк», который находится на расстоянии 7 км от «Ивановой Фазенды». В 2016 году было куплено несколько лесных участков, их владельцы построили коттеджи по проектам первой очереди. Людей, которые работают в Москве, — много. Некоторые из жителей — собственники бизнеса, которые работают дистанционно и не посещают столицу в пиковые часы.

Качественный Интернет и интернет-телевидение со скоростью 100 Мбит/с для каждого жителя поселка обеспечил Ростелеком. Еще пример: один из известных актеров, планирующий проживать у нас, говорит, что ездит на съемки в Москву в удобное время. Работа над рекламными роликами никогда не начинается раньше 10 утра. У него есть дача в 15 км от Москвы, но его не привлекают узкие улицы, как в бабушкином дачном кооперативе. Еще добавилась массовая застройка таунхаусов и малоэтажек, что вызывает определенные неудобства. Так что в «Ивановой Фазенде» скоро появятся новые жильцы.

— Какие перспективы строительства качественных поселков в большем отдалении от Москвы?

— Тенденции роста мировых мегаполисов касаются и нас. Места от 100 до 130 км имеют хорошие перспективы для постоянного проживания. Здесь лучше экологическая обстановка и сохранность природных ландшафтов. Новый съезд ЦКАД и скоростная магистральная артерия, соединяющая Москву с Крымом, увеличит престижность направления и вдохнет новую жизнь. Думаю, 30 минут в пути между бетонным кольцом и нашим поселком скоро покажутся несущественными.

Наш поселок — перспективный, по прогнозам, его ликвидность повысится через 5 лет. Уже сейчас инвестируются средства, а динамика развития Венёвского района с его низкой кадастровой ценой недвижимости по сравнению с Подмосковьем и тарификация энергоносителей (на 20–30 % ниже столичной) сделают наш поселок элитным. Дальновидные инвесторы и состоятельные люди предпочитают обустраиваться дальше 50-километровой зоны с негативным экологическим влиянием мегаполиса и высокими ценами на землю.